Angst vor der Immobilienblase?

Wann endlich platzt die sogenannte „Immobilien­blase“ ??

Nehmen Sie sich 10 Minuten Zeit …………

Wirtschaftliche Blasen sind kennzeichnet durch ein unverhältnismäßig schnelles Wachstum, und eine instabile Hülle, die bei auch nur kleinen Unsicherheiten platzt (s. Capital 05 2022 S.76 ff).

Preise steigen unverhältnismäßig, wenn dieses Wachstum nicht wirtschaftlich bedingt ist, weil weder die Nachfrage, noch die Ursachen der Preisbildung nachvollziehbar sind.

Die Immobilienpreise steigen – ohne Zweifel krasser, als das selbst der optimistischste Immobilienfanatiker vor 20 Jahren prognostiziert hätte – aber die Ursache des Wachstums liegt nicht in einer Hysterie oder Unvernunft, sondern vielmehr in der

• Immer noch wachsenden Nachfrage – es gibt Wohnungsnot! Warum sonst hätten sich die gerade gewählten Regierungsparteien noch vor wenigen Monaten den Bau von 400.000 Wohnungen auf die Fahne geschrieben – ja bezahlbarem Wohnraum – richtig und wichtig, aber warum werden die Mieten denn immer teurer? Weil es zu wenig Angebot gibt – und genau hier schließt sich der Kreis….
• Bauland wächst nicht nach, Bauverdichtungen, Umwidmungen scheitern an Genehmigungsverfahren und an dem politischen Willen zu weiterer Flächenversiegelungen
• Die Nachfrage nach Bautätigkeit im preisgünstigen Wohnungsbau sicher nur eine Ursache für die weiteren Entwicklungen:
• Die gleiche Branche ist getrieben von der Notwendigkeit neuer Infrastrukturen für Digitalisierung, Energietrassen, Neubau von alternativen Energien, Ausbau des regional und überregionalen Verkehrsnetzes, notwendigste Reparaturen der bestehenden Infrastrukturen, Brücken, etc.

Zusammengefasst – Die Neubaupreise müssen steigen, weil die Ursachen für die Steigerungen sich weiter verschärfen werden – die Preise des Bestandes steigen analog

Okay – und wann platzt dieses Geschehen ????

Inflationsangst: warum hebt die EZB, trotz endloser Ankündigungen, die Zinsen nicht an? Diese frühere Schulbuchweisheit hat zum jetzigen Zeitpunkt keinerlei Relevanz. Ein Anstieg der Zinsen würde die Inflation nicht stoppen, sondern im Gegenteil, weiter beflügeln – denn

1. Die Inflation ist nachweislich energiegetrieben und
2. Gekennzeichnet vom Mangel an Rohstoffen
3. Sie wird ebenso gesteigert durch die Unterbrechung von Lieferketten. Diese bringen nicht nur zeitliche Verzögerungen mit sich, sie hat der Industrie deutlich vor Augen geführt, dass eine standortferne Teilproduktion durch unterschiedlichste Ereignisse (Pandemie, Krieg, Energieverknappung…) zur wirklichen Bedrohung des wirtschaftlichen Handelns wird. Hier kommt es zwangsläufig zu einer Gegenbewegung, die die Produktion wieder ins Inland führt – dafür benötigen wir bauliche Veränderungen – s.o.
4. Die Inflation ist auch politisch absolut notwendig, auch wenn diese Wahrheit unbequem ist – hochverschuldete Staaten benötigen Inflation, um den Schuldenberg schmelzen zu lassen und um über zahlentechnische Erhöhung von Löhnen und Einkommen, die Steuereinnahmen zu steigern und den weiteren Bedarf an Sozialausgaben zu verhindern – siehe Rentenanpassung > 5% in 2022

Welche Krise benötigen wir denn noch, damit die Immobilienblase doch noch platzt? Weder Bankenkrise, noch Brexit, Pandemie oder nicht mehr vorstellbares Kriegsgeschehen hatten und haben eine bremsende Wirkung auf die Immobilienpreise. Nur eine wesentlicher Einbruch der Einkommensgrundlagen (s. Capital 05 2022 S.76 ff) – eine Rezession, die deutlich mehr ist, als das Einbremsen des Wachstums. D.h. ein Einbruch der Wirtschaftskraft auf deutlich weniger als 100% des Vorkrisenniveaus, könnte im umfassenden Zusammenhang auch die Immobilienpreise einbrechen lassen – hier aber gibt es eine Neuigkeit des 21. Jahrhunderts:

Die Kasko Mentalität der europäischen Regierungen begann 2008 mit der Bankenkrise – „systemrelevante Industriezweige“ sind zu schützen – mittlerweile hat sich diese Mentalität auf die Wirtschaft allgemein übertragen - „ koste es was es wolle“ (Draghi)

Selbst wenn man die Steigerung als Blase empfindet – selbst die größten Kritiker des Marktes sind mittlerweile der Überzeugung, sie wird standgehalten (s. Capital 05 2022 S.76 ff). Allen Krisen zum Trotz, denn Nachfrage und Preissteigerungen geben wirtschaftlich fundierte Grundlagen - ob an jedem Standort und in welchem Maße – ist dabei fast nicht mehr relevant.

Was aber heißt das alles für unsere Kunden ??

1. Der Kapitalanleger – Da sich die Preise schneller entwickeln, als die Mieten, werden die Renditen sinken! Capital spricht von durchschnittlich 2 % im Neubau (s. Capital 05 2022 S.76 ff). Vom Ziel einer 2% Bundesanleihe sind wir noch weit entfernt – die Immobilienrente ist nach wie vor ein zwingendes Element jeden vernünftig aufgebauten Portfolios. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt ein Garant für stabile Renditen, ggfs. sollte man seinen Blick mehr auf die Frage der notwendigen Wohnungsgröße und der flachen Nebenkosten lenken. Der Blick ins Umland wirtschaftsstarker Regionen ist leider kein Geheimtipp mehr – aber immer noch attraktiv.

2. Der Eigennutzer – Er ist es bei steigenden Preisen und auch steigendem Zinsniveau hier deutlich betroffener. Hier tut unabhängige Beratung Not – Verlängerung der Tilgungszeiten, Anpassung der Finanzierungskonzepte, Sicherung des Kapitaldienstes z.B. durch kleine vermietbare Teilflächen (wie beispielsweise das gute alte Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung).

   Unser besonderes Augenmerk möchten wir hier erneut auf die Fördermöglichkeiten von jungen Familien lenken – Speziell in Baden-Württemberg die LAKRA Mittel – wer weiß schon, dass eine 4 köpfige Familie 260.000 € auf 20 Jahre zu 0% Zins bekommt, bei einer Tilgung von 2%? Das entspricht einem Subventionsvolumen von aktuell ca. 60.000 € - und ermöglicht es, liquiditätsschonend zu wohnen.

3. Gewerbliche Nutzung – hier sind die Vorhersagen aufgrund der Digitalisierung schwierig, Gewerbeflächen aber bieten im Zweifel die Chance auf Umwidmung zu Wohnraum.

Angst war selten ein guter Ratgeber - vertrauen Sie sich unabhängiger Beratung an, die umfassend Ihre Möglichkeiten prüft, die Chancen des Marktes kennt – und mit Ihnen gemeinsam einen fundierten langfristigen, ggfs. stufenweisen, Plan erstellt.

Der Slogan unseres Hauses: „Wir nehmen Ihre Finanzierung sehr persönlich“ hat nachhaltig Bestand.

Ihre fintag Monika Sanders

Wir haben uns in diesem Artikel mehrfach auf die Ausgabe 05/2022 der Zeitschrift Capital bezogen. Sie können diese Zeitschrift Online oder im Handel Kostenpflichtig erwerben oder unsere Beraterin Frau Monika Sanders kontaktieren für weitere Informationen. Die Daten auf die sich Capital in vielen der erwähnten Artikeln bezieht stammen vom statistischen Bundesamt.